谁能接受的赔付方案

上海梅都房地产有限公司正在与一些第三方机构接洽，由后者收购“莲花河畔景苑”部分未倒覆房屋
cbn记者　胥会云　发自上海
　　“我不能接受。”
　　和“莲花河畔景苑”倒覆楼房业主的反应一样，对于开发商提出的解决方案，未倒覆的10幢楼业主也难以接受。
　　昨天下午3点钟，按照原定计划，与“莲花河畔景苑”其余10幢楼业主代表的协商沟通会如期举行。而在前天的同样时间，与倒覆楼房业主得沟通会却因为业主对开发商上海梅都房地产开发有限公司提出的两种退赔方案的不满而延迟召开。而且，在41户业主中，只有5、6户业主参与了沟通，其余业主均退出。
激动的倒覆楼房业主
　　倒覆楼房业主的不满，首先源自一家只能有一个人作为代表进入会议室协商的要求。
　　这对业主来说，是一个突然事件，因为之前没有人告诉他们只能一个人参加，他们基本上都是全家出动。“一套总价200万的房子，基本上都是家里几代人出钱买的。”英特尔亚太研发有限公司大学合作经理颜历的妈妈很激动。
　　冲突从一个男人那里爆发，他要求全家人都进去协商。“买房的时候，房产证上的人都要全到，为什么协商的时候只能一个人？”和所有业主一样，他们希望能够形成合力，最大限度的争取自己的利益。
　　闵行区相关人士解释称，楼上房间太小，容纳不下很多人，而且当天只是发放一下解决方案，还要大家回去协商一下，给出回复。但没有人愿意听这样的解释。“你们事先就应该考虑到有这么多人，现在也可以换一个大点的地方。”有业主说。
　　之后，有已经上楼的业主拿到了退赔方案，下楼来给大家看。这下子业主更加不满。退赔方案共两个：一是购房人与开发商解除预售合同，开发商退还购房人已经支付（支付截止日为2009年7月9日）的房价款本金，同时根据房屋预售合同支付预售合同总房价款5％的违约金，或者是合同约定的房价款与预售房屋目前市场可比价格的差价。
　　另外一个方案是开发商以“莲花湖畔景苑”小区内其他未售住宅房屋置换原预售合同约定的房屋。
　　获知这两个方案后，业主一下子炸了窝。他们认为方案没有诚意，拒绝上楼去谈。于是28家业主纷纷离开一楼大厅，到了外面。“其实我们的要求并不高，只是要退赔给我们已经支付的所有款项，同时补给我们差价。”颜历说。
　　这是颜历买的第一套房子，是作为明年2月份结婚的婚房用的。她买的时候房子每平方14300，总价接近200万。付了40多万的首付之后，她每个月要还贷款8000多元。“基本上每个月的工资都还贷款了。”颜历的爸爸有高血压，听说倒楼的那天血压就上去了，她不敢让爸爸来这种场合，所以和妈妈一起来参加沟通会。
　　倒塌的楼房实际上共有41家业主，但保持密切联络的只有28家。在20多家业主拒不进场的情况下，业主沟通会开始了，并通过视频转播，让在一楼的其他业主观看。参与沟通会的业主代表，据闵行区政府委托的上海中夏旭波律师事务所律师介绍说，有5、6个。
　　这些业主代表，在会议室里坐在围成一圈的桌子旁，和开发商律师、政府代表、政府委托律师进行了沟通。
　　出于对楼房质量的不信任，几乎没有人对方案b表示出兴趣，因此争议主要集中在方案a上。在场的一位女业主对方案a表示了强烈的反对，她称，应该要求开发商支付业主为购房所支付的所有费用，在此基础上，再谈违约金和补偿差价的问题。
　　不过，上海中夏旭波律师事务所律师蒋玉林告诉cbn记者，按照法律规定，违约金和差价补偿是不能同时拥有的，“所以我们有两个计算方式，业主可以根据自己的实际情况计算出最高的金额作为赔偿金额。”
　　该名女业主称，此次给出的两种方案，不应是最终的方案，而应该在和业主协商之后重新修订，并确定日期再次举行沟通会，因为她完全不认可这两种方案。接近下午5点钟，沟通会结束，但谈判双方并未就赔付方案达成任何的一致。
　　上海中夏旭波律师事务所一位陈姓女律师表示，开发商提出的退赔方案符合依法处理的原则，也符合预售合同的约定内容，也与当前司法实践中开发商不能交房而导致合同不能履行的处理基本相符，也给予了购房者一定的选择权。
　　不过，她同时表示，由于本次协商不同于法院的司法审理和判决，而是有政府协调，所以要求开发商在合法的基础上，同时考虑购房者合情合理的要求。被问及何为“合情合理的要求”，该女律师表示，比如为申请银行贷款办理的保险，房产交易中心的登记费用，以及撤销费用等。
　　上海中夏旭波律师事务所主任律师张鹏峰称，作为协调方，他们对开发商提出了两点要求。“一是在合法的同时还要合情合理，二是赔付方案尽量不要低于将来去法院所得的判决结果。”
　　不过，上海大邦律师事务所合伙人律师张黔林对cbn记者表示，这个解决方案很大的一个缺陷就是，没有考虑业主原址重建的诉求，而且没有合理的解释。“事实上，业主有要求继续履行合同的权利，如果开发商逾期不能交房，那就按合同规定支付相应的违约金。”
　　按照上海梅都房地产有限公司的说法，鉴于7号楼已经倒覆，原址将不再重建，同时为了进一步改善小区品质和环境，建议该用地除保留原规划车库以外，将以绿化或小区服务设施替代，具体调整方案公司将向政府规划部门申请。
　　张黔林同时表示，方案虽然对业主的损失在法律上得到了弥补，但事实上的损失并没有弥补。作为违约方，开发商应该更多的考虑业主的感受和实际损失。“这方案完全是硬邦邦的。”
依然不被接受的无倒覆方案
　　昨天的沟通会，在不少业主看来，显然没有协商沟通的意味。“让我们到这里来，坐在房间里，听他们广播了一下解决方案，然后每人发给我们一张纸头，就结束了？竟然没有开发商律师、政府部门代表和我们见面。”3号楼的业主吴先生说。
　　闵行区政府前天发布的信息称，昨天的会议主要将由开发商代表律师通报解决问题的框架性方案，现场听取业主的意见建议。为确保与业主有相对良好的沟通环境，考虑到明天可能人数较多，通报及协商将分10个会场举行，由开发商委托的律师分别向10幢楼的业主通报解决问题的框架性方案。
　　更让他们不满的，是解决方案本身。
　　根据开发商提出的《关于未倒覆楼预售合同后续履行的框架性方案》，共有三种选择：一是继续履行合同，开发商适当让利，具体让利额以购房合同总价的5%折让。二是有条件解除预售合同，开发商退还本金，以及购房者已付房款的银行同期存款利息。三是开发商引进一家有实力的公司，由该公司以2009年6月27日当日的市价收购购房者所退房屋。
　　而业主们要求的，要么退房赔付本息以及违约金和差价，要么继续履行合同但开发商让利幅度加大，要么公开6月27日当日的市价并尽快赔付。
　　而愿意选择继续居住的业主，仍然对楼房安全存在担忧。“如果再打雷下雨，我们全家是应该跑出去还是怎样？”
　　上海梅都房地产开发有限公司同时还表示，将委托相关检测机构做好10栋在建房屋的检测和监测工作，并公布检测和监测结果。检测结果为安全后，公司将抓紧做好工程恢复的各项准备工作；在施工期间，继续对房屋的稳定性进行监测，并根据检测和监测结果，采取针对性措施，确保10栋在建工程在交付时达到国家规定的竣工验收标准。
　　有业主表示，在其余10栋楼的安全还没得到确证的情况下，就提出针对倒覆的7号楼业主的b方案，也就是让其在10幢楼中选择房屋进行置换，这明显就是一个没有依据的方案。
　　“另外，之前一直说其余10幢楼没有问题，但3日的新闻发布会上又说6号楼有倾斜，经过清除堆土、回填基坑等抢险施工，６号楼共向北复位了37毫米，倒塌的隐患已可排除。”该名男性业主称。
　　max购买的正是6号楼，一方面担忧生命安全，一方面又对未来的资产安全担忧。在他看来，如果将来要脱手这套房子，由于此次倒覆事件，房屋肯定要贬值，而这是对这个小区业主最大的影响。
　　不过，上海梅都房地产开发有限公司说明称：根据法律规定和合同约定，在目前检测报告尚未确定未倒覆楼存在房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形下，购房者要求解除合同的法律依据和事实依据尚不足，如果购房者坚持要求解除合同，则我公司不构成违约。
　　张黔林也表示，如果倒楼并未影响其余房屋质量以及交付时间，业主要求赔偿虽然情理上可以理解，但确实在法律上缺乏明确的依据。另外，对于未来的资产贬值的推算也不具有必然性。
　　张鹏峰告诉记者，根据第三种方案，目前开发商已经在和一些第三方机构进行接触洽谈，由第三方来收购部分房屋，因此赔付资金是完全有保障的。而即便是要由上海梅都来解决的其他业主的赔付问题，他表示，资金也没有问题。不过他表示，由于洽谈中的第三方的保密要求，并不能透露更多信息。“我们要求他们按照市场化得方式来进行选择。”
　　事实上，张黔林表示，由于事故责任在施工方，开发商是可以向施工方索赔的。
　　“不过因为他们的股权交叉，因此无法要求施工方赔偿，只能是尽量降低自己的损失了。”张黔林说。
　　不过，仍然有不少的业主要求政府出面来解决问题，张黔林表示，此举并无法律依据，而且政府也不应该拿出公共财政的资金来补偿。