一房另卖 双倍返还定金

作者：张仙国 文章来源：本站原创 点击数： 日期：2007-12-13 9:10:50    　　案由： 房屋买卖合同纠纷。
　　案件当事人： 原告邵某，系桐城市青草镇村民。
　　被告石某，系桐城市青草镇居民。
        纠纷经过
　　2005年12月25日，被告代其母签名与原告签订了《房屋买卖协议书》，约定被告之母位于青草镇中街的一座房屋出卖给原告，房价为40000元，于被告之母去世时交房给原告，原告先行给付定金7000元，被告为出卖的履行负保证连带责任。其中还约定，若原告违约付给被告方违约金10000元，若被告方违约付给原告违约金10000元。签订协议时，被告之母不在场，被告代其母签名后将协议书带回让其母在代签名上按了手印。翌日，被告即收取原告定金。至2007年2月，被告之母则以书面形式向原告声明彼此订立的房屋买卖协议无效。此后一月余，被告之母因年高病亡，原告要求被告交付房屋，被告置之不理，且将其母房屋另卖于他人。
        法院审判
　　2007年4月，原告诉至桐城市人民法院，要求被告双倍返还定金14000元。开庭审理中，原告辩言：2005年12月25日订立的房屋买卖协议合法有效，由于被告之母死亡已成就房屋交付条件，被告理应交付房屋，却违约将房屋另卖，依法应承担双倍返还定金责任；被告辩言：2005年12月25日订立的房屋买卖协议无效，因协议上其母签名非本人所签，手印亦非本人所按，且事后其母又作出协议无效声明，故双倍返还定金的约定无效，对此其不应担责。法院审理认为：2005年12月25日原告与被告及其母签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告辩言其母签名上按的手印非其母本人所按，未提供有效证据加以证明，不予采信，其抗辩协议无效的理由不能成立。被告之母死亡作为房屋交付条件已成就，而被告不遵照协议交房，显然被告方构成违约，被告就此依法应承担违约责任和连带保证责任。原告要求被告双倍返还定金符合法律规定，应予支持。2007年10月，法院判决原告、被告及其母三人签订的《房屋买卖协议书》合法有效，被告于１０日内付给原告双倍返还定金款14000元。
        相关思考
　　【之一】本案被告之母签名上按的手印若真非本人所按，《房屋买卖协议书》是否有效？
　　此种情形可构成表见代理。不论被告是否经过其母授权或同意签订房屋买卖协议，原告基于被告与其母的母子关系，足可相信被告有权代理其母签约。依照合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告代其母签名订立的房屋买卖协议有效，此协议应视同被告之母委托其代理签订，被告之母作出的无效声明亦相应无效。
　　【之二】本案被告承担违约责任指的是什么？
　　本案原告与被告之母之间成立的是房屋买卖合同，原告与被告之间成立的是保证合同。前者为主合同，后者为从合同。当主合同所附条件被告之母去世成就，被告不履行交付房屋义务即构成违约。被告之母本来应承担此违约责任，可因死亡而民事权利能力终止，依照继承法第三十三条规定，继承和处分其房屋的被告即应承担。这是单就房屋买卖主合同而言的。由此可知，被告承担违约责任是指被告承担主合同违约责任。
　　【之三】本案原告要求被告双倍返还定金的诉讼时效应如何计算？
　　从被告承担主合同房屋买卖违约责任视角，依照民法通则第七章“诉讼时效”的规定，此诉讼时效为自原告要求被告交房或承担违约责任之日起两年。从被告承担次合同连带保证责任视角，依照民法通则第一百三十五条和《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条的规定，此诉讼时效为自原告于被告保证期间内要求其承担保证责任之日起两年。在此需要特别指出，原告必须在被告保证期间内向其主张权利，否则依照担保法第二十六条的规定，被告保证责任得以免除，从而导致原告丧失诉讼时效即丧失胜诉权。依照该条规定，原告与被告未约定保证期间，保证期间为被告应交房之日起六个月。
　　【之四】本案原告如既诉求被告双倍返还定金，又诉求被告给付违约金，应否支持？
　　原告诉求被告双倍返还定金又诉求被告给付违约金，是合法行使自己诉权的表现，法院应予受理，但下判时不应都支持，只应支持二者之一。合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款。该条虽未直接明确对方对违约金和定金条款不可都适用，但含有此意，这从有关法条规定上亦可得到印证。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。担保法第九十一条规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。据此两规定，足见法律对违约金和定金数额的限制，如允许当事人违约金和定金条款都可适用，就与限制发生冲突。