芜湖房价涨势如潮事出有因

作者：金学永,叶素健.老春 文章来源：新安晚报 点击数： 日期：2007-12-24 9:35:11    　　核心提示今年以来，芜湖市房地产价格一涨再涨，最近开盘的几个楼盘基本上都在6000元/平方米左右，其中最高价竟然达到每平方米7300多元的“天价”。如此“疯涨”的楼市，已经引起有关部门的高度关注。 　　“应该说，2000年之后芜湖的房价虽然每年都在上涨，但一直相对较为平稳，2006年芜湖市区住宅商品房平均售价还在3295元/平方米，但今年年初，该市的商品房预售均价就‘蹿’至3726.26元/平方米，以13.09%的增长率创下历史新高。”芜湖市房地产管理局信息中心副主任左爱军说。据了解，从今年1月起该市的房地产价格一路“飙升”，截至12月19日，市区住宅商品房均价已达到4575元/平方米。 　　“预售房源减少，供求关系失衡；拆迁难度加大，土地开发量减少；商品房结构不合理，中小户型市场难寻。”今年3月，芜湖市政府针对该市房价增长过快问题给出了以上三大主要原因。虽然随后当地政府针对高速增长的房价出台了一系列抑制政策，然而时过半年后，当地房价并没有得到有效遏制。 　　业内人士认为，芜湖的房地产价格目前已经到了当地经济承受能力的高点，如果再持续攀高，有可能造成一定的负面影响。不过，也有不少开发商认为，由于土地的稀有和不可再生性，目前的房地产价格还是比较“合理”的，并没有一些人想象得那么严重。 　　涨势如潮 　　国家统计局安徽调查总队最新发布的信息显示，10月份房价涨幅中，芜湖居全省第一。一方面是芜湖房价在飞速增长，一方面是很多芜湖市民买不到新房。这种怪现象已引起当地群众议论纷纷，芜湖市政府因此出台了一些相关的政策，但房价却仍然在不断升高。      100多天涨了1000多元 　　“四个月时间，同是一家开发商在同一地点开发的小区，房价每平方米涨了1400多元，这房价涨得也太快了。”12月19日，在芜湖中山南路某楼盘售楼处，当地市民王先生拿出了报纸上两则芜湖市房地产管理局准许该楼盘商品房预售的许可公告，向记者发起了牢骚。两“公告”对比可以发现，今年9月9日，该楼盘开盘的5栋大楼，住宅均价为4913元/平方米，但12月20日该楼盘其他几栋住宅楼的开盘均价却已达到了5999元/平方米，3个多月时间里，房价涨了1000多元。 　　记者从该楼盘售楼大厅张贴的房源告示上看到，12月20日开盘的8楼、9楼房价均在6400元/平方米上下，一些房号位置上写着“不可售”字样，售楼小姐说，这些房子是公司自己留着的，房管部门同意开发商可以留下20%的房源自行处理。 　　一位来自城郊的大妈说，儿子明年结婚，想买一套100平方米的房子，看了这里的房价，一套房子要60多万，仅按揭贷款首付就要近20万，“看来是买不起了”。       一套房买过去三四套房 　　与王先生相比，市民张女士就要“幸运”许多。她说，如果当年不是自己“铁了心”买房，到现在她可能还是买不起房子。现在的房价太贵了！一套的价钱能买过去三至四套房子。 　　张女士说，2000年底，该市劳动新村兴建了3栋新楼，她很是喜欢，可房子的均价要1750元/平方米，而且只剩下了一楼和顶层。虽然她从事商品批发生意，手头上有一些积蓄，可还是下不了买房的决心。回家后，她将买房的想法告诉了丈夫，谁知丈夫嫌价格高和楼层不好而极力反对。后来，在售楼小姐的极力说服下，张女士瞒着丈夫“按揭”买了一套。由于买房意见不统一，此后张女士与丈夫一直过得不太愉快。然而，一年后芜湖房价开始上涨，虽然涨幅不是很大，但张女士夫妇俩的感情却渐渐“解冻”了。又过了两年时间，随着水涨船高，劳动新村地块的房价一个劲地“猛涨”。“我现在住的房子，即使是‘二手房’，房价也在每平方米4000元以上了。” 　　事出有因 　　面对如今的房价，芜湖市各相关部门以及专家学者给出了各自的看法。 　　房管部门：三大因素抬高房价 　　“预售房源减少，供求关系失衡；拆迁难度加大，土地开发量减少；商品房结构不合理，中小户型市场难寻。”左爱军说，这是今年3月芜湖市房管部门针对房价快速增长总结出的三大主要原因。 　　“应该说，2000年之后芜湖的房价虽然每年都在上涨，但一直是较为平稳的，2006年，芜湖市区住宅商品房平均售价还在3295元/平方米，但到今年一开局商品房预售均价就‘蹿’到了3726.26元/平方米，增长率达到了13.09%，并创下了历史新高。”左爱军分析说，“预售房源减少，供求关系失衡”是导致芜湖房价过快增长的主因。 　　其次，拆迁难度大、土地开发量减少，也造成了房价的不断上涨。长期以来，芜湖市采取的是“毛地挂牌，净地出让”的政策，由于拆迁难度日趋加大，土地交付日渐困难，直接导致了开发商不得不将原定的工期一拖再拖，新房源推出计划也因此一再搁浅。 　　此外，目前开发的商品房缺乏中小户型，结构不够合理。虽然众多开发商都一再宣称自己的楼盘户型丰富，但据记者了解，目前芜湖市住宅商品房市场上除了为数不多的几个楼盘主推中小户型外，90平方米以下面积的房源并不多见。 　　除以上这些原因以外，左爱军还认为，芜湖当地市民“盲目跟风”导致了“抢房”现象，部分市民甚至出现了付钱后都不知道房子的具体位置在哪里这样的怪事。这也或多或少地影响了当地房价。 　　土地部门：地价不是惟一因素 　　谈起芜湖的高房价，芜湖市土地管理局季兴善副局长一脸严肃，“几年来，我市土地价格逐年攀升，与国家的宏观调控有着必然的联系，说到底，主要还是土地资源稀缺啊！” 　　“作为不可再生的资源，如今土地已越来越紧俏，土地价格肯定还会不断上升，但上升的幅度最终还是由市场来决定。”季兴善副局长说，目前芜湖房价上涨，土地价格上涨固然是重要因素，但并不是惟一原因。 　　“市场决定房价，房价又决定地价，地价又推动房价。”对于房价和土地的关系，芜湖市土地局土地利用管理科姚峻科长说，当地政府眼下推出的土地价格是基本合理的，也是符合市场行情的。他分析认为，目前芜湖房价较高，主要原因还在于土地供应量不足，只有提高土地供给，加大土地交易量，才能够解决当前的高房价问题。市发改委：房价上涨原因复杂对于当前不断上涨的房价，芜湖市发改委一位官员告诉记者，个中原因十分复杂，但最主要的还是由当地经济发展形势所致，大部分市民手中的钱多了，自然就会追求更高更好的生活居住质量。这位官员认为，从全省来看，芜湖人的投资意识还是非常强烈的。在芜湖当地，条件稍好一些的家庭，拥有两套甚至三套住房的现象十分普遍。受这种观念影响，周边县城的部分群众也蜂拥到芜湖市买房，或投资、或居住，这在当地购房人群中占有相当大的比例。 　　此外，芜湖房价的上涨与当地早期的一些政策也有关系。长期以来，芜湖市的所有单位都从未进行过“集资建房”，这无形中壮大了购房者的队伍。芜湖市“安置房”和“廉租房”建设相对滞后，远不能满足市场的需求，也在一定程度上导致了高房价的产生。 　　开发商：房价高有难言之隐 　　今年10月11日，某房地产公司以14亿6512.4万元的价格，摘得了该市0715号宗地使用权。据业内人士粗略计算，如果这块地建成商品房后，仅土地成本价格就要每平方米3000多元。然而当地一位房地产公司经理却认为，由于土地价格不断上涨，目前芜湖的房价还算是“较为合理”的。 　　也有业内人士认为，由于拍得的土地有一些不能及时交付，也导致部分房地产开发商不得不将原定的建设工期一拖再拖，新房源推出计划也一再搁浅。房源短缺了，商品房价格自然便上涨了。对此，该市陈树隆市长说：“眼前最迫切的是加大对拆迁地块的拆迁力度与督查，使出让土地尽快交付以增加开发量。” 　　经济学者：供求关系决定房价 　　“从内部因素看，地价过高，是房屋价格与土地价格相互推动的结果。而从外部因素分析，地价过高，核心因素在于土地供求关系趋紧，并与流动性过剩紧密关联。”上海财经大学教授钱逢胜对芜湖市的高房价作了如此分析。 　　他认为，从宏观来看，土地供求关系趋紧是必然的，土地越来越成为稀缺资源，过多的资金追逐较少的土地，必然造成土地价格上涨。而流动性过剩，则使房地产企业资金宽裕，特别是不少银行对优质房地产公司信贷的宽松，地产股还可以轻松从股市上获得直接融资，这就使土地高价从可能变成了可支付。 　　土地供应量影响土地价格走势已经被各方所认可，但对土地出让制度是否影响土地价格走势还存在着争议。钱教授认为，土地出让制度对于地价的影响是不容小视的。过去土地出让是划拨、协议出让或者招标出让，现在主要推行的是招、拍、挂制度。这个制度促进了土地交易市场的公平、公正、公开和规范，但进入招、拍、挂程序之后，过多的房地产公司追逐、竞拍地块，土地价格上涨也就成了必然。