我市物业发展初具规模

2010-12-22 13:19:08 安庆热线来源:安庆新闻网浏览次【大中小】【打印】【关闭】

物业和业主向来是一对欢喜冤家，有琴瑟和谐的时候，也有磕磕碰碰的时候。记者调查采访获悉，我市物业管理公司和业主之间存在着一些不容忽视的问题亟待正视和解决。

我市物业渐成规模

1997年，红旗小区成为我市最早的物业管理小区。自2003年物业管理条例颁布实施以来，我市的物业管理公司随着城市房地产市场的火热，如雨后春笋一般涌现出来，据不完全统计，我市目前大概有200多家物业管理公司，在全省的比重次序仅次于合肥、芜湖位列第三。
据了解，我市物业管理公司有国营的，也有民营的，大致分三类：一是开发商开发房地产之后以物业养开发的；二是纯物业管理公司；三是得到了开发商前期开办补助费用但与开发商无隶属关系的物业管理公司。物业管理公司的主营收入是物业费的收取，有的物业管理公司的收入来源还包括门面房出租收入和车库出租收入。
总的来说，我市物业管理发展的现状是物业管理领域逐步扩大，行业发展初具规模，竞争机制基本建立，法制环境不断改善，不过也存在着一些矛盾和不足，如缺乏高素质人才，市场准入门槛较低，成分复杂，前期物业矛盾突出，部分物业公司主动服务意识不强，被动服务居多等等。
与之相适应的，是我市“业主阶层”的出现，这其中有商品房的、保障性住房的，还有拆迁还房的。记者采访发现，我市不少居民的物业管理消费意识淡薄。如果一个小区是清一色的商品房的，还比较容易管理，而如果这个小区是混杂着各种业主成分在内的，则问题多多。

业主炮轰物业存在几大问题

近年来，我市物管纠纷呈逐年上升趋势，而在数目众多、内容不一的物管纠纷中，有几种纠纷较为突出，让业主们抱怨不已。
部分物业管理公司心态不正。市民王先生反映，曾经有一次，为维护小区和谐环境，提高物业服务质量，部分热心业主牵头收集小区业主意见，并在单元门上贴出，以便全体业主看到后进一步收集意见，好反馈给物业公司，希望能够解决的给予解决，解决有困难的说明原因传达给业主。但是物业公司将公告撕毁，并且“警告”牵头的业主，说叫他们小心说话，别鼓动群众。本来是一片好意，可当时物业公司的反应让他们很失望。王先生说，业主才是小区的主人，物业公司充其量是小区业主请来的管家，哪有跟主人“横”的管家呢？
服务不到位也收物业费。市民张女士反映，她住的小区是于2000年开发建设起来的一个较新的居民生活小区，其区位适中，交通便利，周边生活配套设施完善，是个日常生活很方便和理想的宜居之所。小区的硬环境虽然不错，但是软环境太差了，社会闲杂人员和流浪人员随意进出小区，这使得小区居民的生命财产安全都得不到保障。物业公司主要负责垃圾清扫保洁，对小区不能做到封闭管理，在安全保卫方面起不到应有的作用，对不起所收的每户每月10元的物业管理费。
物业公司说走就走“撂挑子”。市民李先生说，他居住在位于西门一个比较大的小区，里面既住着购买商品房的人，也住着不少拆迁户。去年11月份发生了物业管理公司以物业费收取难，难以维持为理由退出小区的事情，导致小区长时间无人管理。他认为，之前小区的物业服务让业主并不满意，小区没有实行封闭管理，外面的人随便进出小区，把小区的公共区域当成停车场，小区内经常发生丢车的事情，以及安保人员难以“保安”等等，这些情况物业公司自身也应该反思。此外，还有一些业主不愿意缴纳物业管理费的原因是源于开发商的历史遗留问题，怪不到物业公司头上，物业公司应该做解释劝说工作，或者请求市物业管理部门出面帮助解决，而不是一走了之。
此外，记者在采访中了解到，小区公用部位的出租营利问题和小区停车位设置和收费问题也很容易引起业主和物业的纠纷。前者主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的公用部位自用或出租，用于设置广告位来牟利问题。后者主要是针对小区绿地改建停车位或地上停车位如何分配以及是否收费的问题。

物业业主都有一肚子话说

物业管理公司：物业费难收
记者走访了红旗物业、康定物业、大唐物业、洪运物业等数家物业管理公司，不少物业管理公司说起物业管理，都有一肚子的话要说。
物业费难收是几乎所有物业管理公司都“欲言又止”的话题。红旗物业的汪经理表示，我市越来越多的新建楼盘配套设施齐全，入住的业主都对物业公司比较认可，花钱买服务的意识也逐渐增强，同时物业公司市场化、专业化、规模化发展的程度也越来越高，但是目前仍然存在着物业管理费难收的现象。
据了解，物业管理是一个微利产业，物业费收缴率在80%才能保本，收缴率达到90%才有一定的利润，现在安庆市的物业管理公司大部分都处在勉强维持的阶段。民营的物业管理公司因为船小好调头，支撑不下去还可以选择退出，但是国营的物业管理公司就只能苦苦支撑了。
汪经理表示，红旗小区物业管理费的收缴率维持在65%左右，有时候每年要倒贴一二十万元。小区物业费难收，造成物业管理公司被迫收缩服务范围，又可能会进一步造成业主因不满意服务拒交物业管理费的恶性循环。
业主：物业管理不到位
据记者调查，业主谈及拒交物业管理费理由的时候，很多人表示是物业管理不到位。
记者在采访中了解到，物业管理公司的基本职责有四点：安保、保洁、工程和管理。其中物业管理公司的保安义务是一个比较棘手的问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全，一旦小区内业主的汽车、摩托车、自行车出现丢失情况的话，就很容易发生纠纷。如果物业管理费的收费水平较高或者物业管理合同中明确规定了物业管理企业对业主的财产保管义务，则比较容易确定物业管理企业的赔偿责任。但是，在执行较低水平的物业收费标准的情况下，一旦发生了业主财产被盗、被损坏的情况，则只能根据物业管理企业是否履行了其必要的安全防范义务来确定赔偿责任，不易规范。
此外，在很多小区内，既存在社居委，也同时存在物业管理公司。此时，如何划分社居委和物业管理企业的具体职责，对于保障业主的合法权益至关重要。根据目前的法律、法规，尚未能明确确定社居委和物业管理企业并存时的法律责任。

怎样实现双赢

大唐物业的丁经理表示，要想让业主和物业管理公司和谐相处，实现双赢，首先要相关主管部门指导小区业主依法成立业主委员会。
他介绍说，业主委员会可以根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。同时，在个别业主从个人私利出发，拒交物业管理费或无理指责物业管理企业的物业管理服务的时候，业主委员会应该积极参与个别业主与物业管理公司之间的纠纷，最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。
其他一些相关人士在接受记者采访时表示，无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。

[责任编辑：不详]

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