福星惠誉被指隐瞒缺陷擅改规划

刚刚过去的2012年，对于湖北福星科技股份有限公司(000926.SZ，以下简称“福星股份” )旗下的地产公司福星惠誉来说，可谓是风波不断的一年。

2012年4月，福星惠誉被质疑涉嫌违规施工、填湖盖楼;8月，福星城项目发生重大事故，导致3名工人死亡。而在2012年底，时代周报记者又接到福星惠誉福星城楼盘的多名业主投诉，指其擅改规划，并涉嫌合同欺诈和虚假宣传。

投诉业主称福星惠誉将规划图中标为公寓的房屋，以住宅名义对外售卖，导致产权不清，且房屋设计不合理。此外，业主还指责福星惠誉擅改楼盘规划—在楼盘与所在小区之间修建隔离栅栏，将绿化带改作商铺。“原本答应赠送2平方米的优化户型、大面积绿化等宣传亮点，也与实际情况大相径庭。”

而更让业主寒心的是福星惠誉的傲慢态度。自2012年11月起，多名业主为此多次与福星惠誉方面沟通，并进行了三次维权活动，但问题迟迟得不到解决。

福星惠誉方面表示，“规划为住宅是不争的事实”，标示为“公寓”的初衷只是一种规划概念，实质仍为“住宅”。

但在业主们看来，福星惠誉的解释存在疑点，且未拿出具体解决方案，毫无诚意可言。“昨日福星惠誉，近日负信毁誉”，从业主打出的维权标语来看，福星惠誉正面临一场信誉缺失的危机。

然而，福星股份证券代表汤文华却对时代周报记者辩解：“这些设施是从一开始就规划好要建的，是相关部门的要求，我们也没办法。”

公寓改住宅售卖

房屋到底是公寓还是住宅，是业主与福星惠誉方面争议的焦点。

2012年12月27日，武汉在这个冬天的第一场雪刚刚下完，位于汉口的福星惠誉福星城项目的施工现场依然一片火热。项目毗邻汉口火车站，被常青一路分成南北两区。南区中的7、8、9栋等三栋高层被称为“悠果社区”。投诉业主均来自这一社区。

三栋高层高达45层，每层9户，一二楼是商铺，3-45层则是业主住宅。

福星惠誉对外售卖时，声称此三栋高层均为普通住宅，但却按照公寓样式进行施工设计。比如，楼梯间与门楹处均充斥着大量的红色消防管道。对此，业主表示极为不理解，“不好开门，不好贴春联，电梯对面还有很多红色的粗管子,设计不合理。”

而更为离谱的是，每个房间的顶部均铺设了突兀的消防喷淋。

“只有公寓才安装消防喷淋”，一名李姓业主向记者说，“好端端的住宅为什么会安装这么多消防设备?”不少业主怀疑，悠果社区的房屋原本规划就是公寓而并非是普通住宅。

新的疑点也开始浮现—悠果社区的公摊面积平均在29%左右，高于福星城其他住宅楼近6个百分点。

记者获得的武汉市国土规划局的规划图显示，7、8、9栋明确标注了“公寓”二字。而福星惠誉给业主提供的合同则显示房屋为“住宅”。

“悠果社区是居住型公寓，产权和住宅一样，都是70年。”福星城的销售人员则向时代周报介绍说。而对于具体怎么界定居住型公寓和住宅，福星惠誉方面却语焉不详。

对此，北京博智行商业地产研究院首席专家鲁柄权向时代周报记者介绍：“我国目前对于公寓的政策并不明朗，公寓的界定没有统一标准，基本上是各个地方略有不同。”

“武汉市主要依据产权年限来区分公寓和住宅，70年产权的就为住宅，对于居住型公寓并没有出台相关细则。”武汉市房管局开发与市场管理处处长李佑平对时代周报如是说。

而业主们的不安在于现行政策只为暂行规定，而福星惠誉并没有给出明确的承诺。“以后如果政策发生改变，我们将如何是好?”

在业主看来，房屋产权的背后，衍生了一系列的问题。“现在武汉市的居民用电一千瓦时是0.57元左右，居民用水是每吨2.1元，而商业用电每千瓦时是1元，用水是每吨5元，按照三口之家的平均标准，一年用电大概是1500千瓦时，用水120吨，这样算下来，如果是公寓，每年要多交近1000元。”业主们给记者算了一笔账。

福星惠誉则解释称水电费按普通标准计算，跟住宅一样。

悠果社区所在地块的土地性质为住宅用地，楼盘规划和室内设计却与公寓相同，但又不像大多数公寓一样提供精装修，仍为毛坯房，最后却又以住宅之名对外销售。

“按照国家规定，在住宅用地上开发公寓并无不妥。福星惠誉如此作的目的，就是让悠果社区既可以按照公寓来卖，也可以按照住宅来卖。这在一定程度上可以降低营销风险。”一位房地产业内人士对时代周报记者分析。

擅改规划增收数千万元

在产权问题的背后，业主们关心的是房屋设计带来的诸多不便。

每个房间的顶部都存在消防喷淋，俨然成为了业主们挥之不去的噩梦。记者目测发现，消防喷淋距离房顶约20厘米，加上下面的喷头，长度约达30厘米。“这样，内层高就只有2.56米了，加上装修吊顶，室内高度就只有2.3米多了。”7号楼一名刘姓业主对记者抱怨说。

对此，福星惠誉方面只表示会协商解决，但态度仍然强硬。几经交涉，业主均被告知，消防设施不可能被拆除。

汤文华对时代周报记者辩解：“并没有任何法律规定，住宅里面不能建消防喷淋。”

对这一说法，湖北省房地产与建筑法律专业委员会的叶平律师并不认同。“消防喷淋明显已经影响到了业主们今后的生活，已经属于设计缺陷，就算没有规定不能建，但是起码要在购房合同和业主购房时对业主进行告知。”

业主提供的购房合同中并无消防喷淋的相关说明。“合同不可能规定得这么详细，而目前消防喷淋的问题如何解决福星惠誉内部也在研究之中。”汤文华向时代周报记者解释。

时代周报记者对福星城销售部进行暗访时，销售人员也对消防喷淋绝口不提。在对外展示的样板间，记者也并没有看到消防喷淋的存在，福星惠誉的销售人员刻意隐瞒消防喷淋的存在。

除此之外，福星惠誉还涉嫌更改当初规划。

据多位业主介绍，当初介绍楼盘时称悠果社区的一层朝内方向为小区绿化带，并无商铺与栅栏。

“但在悠果即将售罄时，福星惠誉就在悠果业主毫不知情的情况下，更改了沙盘标示，在悠果与小区花园之间修建了隔离的栅栏。”“规划图上并没有隔离带，但现在悠果7、8、9栋被隔离在整个福星城小区之外，没有安全门禁和绿化带。这样一来，悠果7、8、9栋就不安全了，不在小区里面，而且小区设立了门禁需要刷门卡才能进去。”

不仅如此，福星惠誉还将原悠果社区内侧方向的一二层更改为商铺。从规划图来看，悠果的商铺集中在临主干道的外侧，而靠内侧的通道原本规划为消防扑救面和停车位。

“原本的消防扑救面没有了，而且商业街人来人往，一旦出现事故，很难疏散和展开救援。”多名业主向时代周报记者对此表达了不满。

福星惠誉不顾业主反对，擅动规划的背后，是经济利益的驱使。记者算了一笔账，悠果社区商铺均价2.5万元/平方米，商铺面积在130-270平方米之间。商业街的开辟将新增加20余个商铺，粗略算来，这一更改将为福星惠誉直接带来数千万元的收益。

福星惠誉还涉嫌虚假宣传，未履行当初承诺。上述李姓业主说：“当初，福星惠誉说悠果社区会在室内进行结构优化，可将阳台变为书房或者卧室。”而最后承诺的“优化”实际上只是悬在半空的不足两平方米的一个小平台，只能搁空调。业主反映，福星惠誉官网上“优化户型”的图示，与早期宣传彩页相比，“优化部分”已悄然消失。

业主维权 三次未果

为解决上述问题，业主曾与福星惠誉进行过三次交涉，但均未起到任何实际效果。

2012年10月，一名为陈良的业主无意中发现福星城南区的展示沙盘上多了个隔离栅栏。好奇的他，登录武汉市规划局网站查询，结果发现规划图中并没显示所谓的隔离栅栏，且更让人感到蹊跷的是，规划图上显示，7、8、9栋标注为“公寓”。

随后，业主开始了与福星惠誉之间的交涉。

双方第一次交涉发生在12月1日。福星惠誉方面避而不见，只有销售代理公司的工作人员出门进行初步解释。“销售代理公司的人责怪我们想太多了，住宅就是公寓。说这是按照消防的要求，改不了。对于后面两栋51层的为何没装消防管道，他没解释。”

一星期后，双方开始第二次交涉。业主的诉求有三：明确房屋产权性质;反对修建隔离栅栏;解决消防管道、喷淋等设计缺陷。据一名在场业主回忆，12月8日，福星惠誉的销售总监胡菊荣说，会将业主的意见转达给高层。然而，福星惠誉业主的诉求至今没得到回复。

12月15日，多名业主在楼盘附近天桥拉起写有“今日福星惠誉，明日福星毁誉”的条幅，明确希望福星惠誉给出回复。

业主回忆说：“福星惠誉的副总经理张铁雄曾经答复，房产的性质是住宅;隔离带也会按之前承诺的实行，但隔离的前提是做地下通道或天桥。”

12月20日，福星惠誉公开回应福星城商品房投诉业主，称福星惠誉福星城7、8、9栋商品房规划用途为住宅是不争的事实。福星惠誉解释称，在规划报批的总平面方案中虽明示房屋为住宅，在规划概念上将7、8、9栋商品房标示为“公寓”，只是一种规划概念，实质仍是“住宅”。

而这个解释并不能让业主们接受，“合同上写了用途为住宅，但没写性质。建造结构都是公寓的形式，而且也是按照公寓来交收的，怎么就变成住宅了。”

“如果是公寓性质，我们绝对不会要这个房子。”12月27日，多名业主表示，要求退房。