“东家”和“管家”频频闹成冤家 物业纠纷高发 超九成为物业公司起诉业主不缴纳物业费

　记者从法院了解到，近年来法院受理的物业纠纷的案件数量迅速上升。迎江区法院自2019年以来立案受理该类案件899件，其中2020年200件，今年截至8月25日，共受理556件。大观区法院从2020年1月1日起到今年8月25日，共受理该类案件221件，其中去年149件，今年72件。宜秀区法院从2019年1月1日至今年8月25日，共受理该类案件810件。三家法院受理的该类案件中，95%都是物业公司起诉业主不缴纳物业费。

　　业主拒缴物业费，物业起诉至法院

　　今年1月28日，大观区法院开庭审理了一起物业服务合同纠纷案件。

　　2016年2月17日，某物业服务有限公司与小区住户汪某某签订《前期物业管理服务协议》，汪某某需要定期缴纳物业费。然而，自2017年2月17日起汪某某便欠缴物业费，截至2020年12月31日共欠缴3753.9元，于是该物业服务有限公司起诉至大观区法院。汪某某提交书面答辩状辩称，因为小区居住环境不安全、外人随意进出小区、门禁至今未安装等原因，他才不支付物业费的。大观区法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中原告某物业服务有限公司与被告汪某某签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应全面履行各自的义务。但原告提供物业服务时均存在着公共部位管理不到位、对公用设施维护不及时、提供安保措施不周全等情况，应当认定原告没有全面按约定履行合同义务，故对汪某某应缴纳的物业费酌情予以减免。最后判决被告汪某某于判决生效之日起五日内支付原告物业费3000元。

　　今年1月5日，宜秀区法院也审理了一起物业服务合同纠纷案件。某物业公司对某小区实行物业服务管理工作，被告韩某某自2017年1月1日入住该小区，应按照住宅房每月每平方米0.55元缴纳物业费，然而自2017年7月1日起韩某某便拒缴物业费，至2020年6月，累计拖欠达1961.38元。被告韩某某辩称：其所居住的房屋是拆迁还建安置房，由村里统一缴纳物业费。并且他对物业服务不满意，比如出现楼顶天井漏水导致墙面脱落，物业一直没有恢复、地下排水道臭味难闻无人处理等。此外，韩某某还对物业费收取标准有疑问。宜秀区法院审理认为，被告韩某某认为物业费由村里统一缴纳，却没有提供相关证据，而且在入住时缴纳了半年的物业费，所以不予置信。楼道天井漏水、下水道返臭、墙面脱落等问题，应属于建筑物本身或者配套管网设施存在的质量问题，业主却认为应由物业公司来承担责任，既无事实根据，亦无法律依据。因此判决韩某某于判决生效后五日内向原告支付物业费用1961.38元。

　　物业起诉业主拖欠物业费胜诉率较高

　　记者从法院了解到，大部分物业服务企业要求业主支付物业费的诉求都得到了支持，因此物业服务企业的胜诉率较高。对此，迎江区法院立案庭法官表示：“根据今年年初开始实施的《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

　　法官还告诉记者，有些市民对涉物业纠纷的法律问题存在认识上的偏差。

　　比如，有些市民在收到房屋后，发现房屋出现了漏水、天花板脱落等质量问题，于是反映到物业公司，但是物业公司没办法解决，于是市民认为物业公司不作为，开始拒绝缴纳物业费。而实际上房屋的质量问题责任人是房地产开发公司，出现这样的问题应该找开发公司。房地产开发公司和物业公司是两个主体，市民一定要分清楚。

　　又比如，有的开发公司和物业服务公司签订了前期物业服务合同，市民认为自己并没有和物业公司签订合同，所以认定该合同没有法律约束力，其实这是一个误解。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　物业纠纷建议通过协商解决

　　记者了解到，目前我市法院对于物业纠纷案件，基本上都会先进行调解，调解不成，才会上法庭进行审理。

　　迎江区近三年受理的899件案件中，判决的只占小部分，大部分案件都以调解方式结案。大观区去年受理的149件案件中，也有70件成功调解，今年受理的72件案件中，有35件成功调解。宜秀区受理的810件案件中，有453件成功调解。

　　对此，审理法官们表示，物业服务并不是一锤子买卖，而是长期服务与被服务的关系，所以法庭会尽最大能力去调解，而判决会伤了业主和物业公司之间的感情。

　　宜秀区法院民事法官卢文忠告诉记者：“比如小区里面有100名业主不缴纳物业费，物业公司将这100名业主告上法庭，最终可能会胜诉，但是也激化了业主与物业之间的矛盾。物业公司应该从自身找问题，这么多业主不缴纳物业费，是不是哪些方面确实没有做好?应该去了解业主的需求，在今后的工作中改进，将服务工作做得细致周到。业主认可物业的服务，就会主动缴纳物业费，形成良性循环，共同促进小区的发展。”

　　卢法官还建议由政府职能部门牵头，街道、社区、物业、业主多方联动，协商解决物业纠纷问题，尽可能将矛盾化解在基层。

　　目前法庭受理的物业纠纷案件中，业主起诉物业公司的比例不高。对此，法官们表示，有的小区居民法律意识不高，一旦出现问题，就以不缴物业费这种方式进行“无声抗议”，其实应该搜集相关证据，主动维护自己的权益。

　　大观区法院立案庭负责人胡艳建议，如果小区居民觉得物业公司不作为或者不能为业主提供满意的服务，可以在政府部门的指导下成立业主委员会，与物业公司重新签订服务合同或者终止现有物业公司服务合同，重新选定物业公司接手管理和服务工作。

 

（全媒体记者 陈军 通讯员 项顺平 罗海霞）