未拆先售？昆明国际温州城涉嫌变相集资

·追踪 昆明国际温州城股东内斗

　　杜冉乐 每经记者 刘林鹏昆明摄影报道

　　昆明国际温州城，号称总投资60亿元、占地上千亩、未来国内最大的“温州城”，同时被昆明乃至云南省列为城中村改造的重点项目。

　　去年12月,《每日经济新闻》曾报道过昆明国际温州城项目股东内斗等情况。那么，有关“内部认购”一事举报内容是否属实？股东纠纷背后是否另有隐情？记者调查发现，该项目不仅存在规划未批、五证全无的嫌疑，而且在拆迁还没开始的情况下售楼部就已建起。

　　拆迁未动 售楼部先建/

　　2012年年底，云南鑫潮融和置业有限公司(以下简称鑫潮融和置业)第二大股东崔玉婷突然向昆明当地媒体举报，公司拟开发昆明·国际温州城项目在未动工的情况下就在商会内部搞认购，认购价低至4000元~5000元/平方米，与周边市场价相差2000元~3000元/平方米，已销售房源达300套，初步估计有数百人卷入，涉及资金约2亿元。

　　事实上，早在2010年，昆明就已出台《关于加强城中村改造项目商品房预售管理有关工作的通知》。文件规定，凡参与城中村改造项目的开发商未取得《商品房预售许可证》的，不得以内部认购、内部认定、签排房号等方式和名目收取定金或预付款。

　　云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示，在开发商给出的超低团购价面前，购房者会轻易上钩。

　　记者曾联系过负责出面的崔玉婷的助理李波，他表示项目所在地块才刚刚拆迁，还未进入“招拍挂”程序，此时就开始认购，明显属于违规行为。但接受记者采访的昆明温州总商会会长、鑫潮融和置业法定代表人吴文献却坚决否认有违规行为。

　　记者从一份署名为崔玉婷的内部资料里了解到，鑫潮融和置业在2009年取得了上述项目的一级开发资格，投资额逾4亿元，并明确指出大股东苏忠明因资金情况频频出现问题，导致项目资金未在要求时间内完全到位，政府拟将该公司清出项目。

　　内部资料提到，吴文献与苏忠明为了解决资金缺口，隐瞒二股东崔玉婷，并以温州商会的名义，先后在2012年11月20日与12月17日两次进行“内部认购”温州城的活动。

　　据后来接受记者当面采访的苏忠明介绍，国际温州城是昆明温州商会发起的，在云南有12万温州人，他们希望借助城中村改造项目，把老乡聚集在一起。

　　1月5日上午，记者赶到了位于昆明市三环外的官渡区矣六乡子君村的国际温州城项目所在地。

　　在公交站下车没走多远，一名道路环卫工人告诉记者，“那个项目还没影子呢。”行至村口，记者碰到回家的一对夫妇，他们表示，“补偿没给，谁敢让温州老板拆？”还指着前方几百亩菜地称，那是他们村子的农田。

　　在农田里，蒜苗、油菜等茁壮生长。农田尽头，整齐划一的五层楼房连成一片，房屋出租广告随处可见。

　　一名忙于干活的郭姓村民告诉记者，“两年前就听说拆迁了，但温州老板没钱，补偿才2000多块钱一平方米，现在没谁愿意拆迁，去年推土机来推过一次，后来也没了动静，现在我们又种菜了”。一位不愿具名的子君村委会干部表示，这要看开发商，如果他有钱，村民补偿合理，拆迁也快，但到目前为止，拆迁补偿也没个说法。

　　据悉，子君村占地约780亩，约有2400余幢房产，近4000名在籍村民。据当地媒体2012年报道显示，子君村的拆迁改造要正常运作起来，开发商起码要垫资近30亿元。

　　农田边上，国际温州城项目工程部简易板房已临时搭建起来，与之相邻的还有一家没有招牌的拆迁公司，门上方仅悬挂着“拆迁公司”字样的小牌子。当问到拆迁公司名字时，一名工作人员谨慎地说，“不知道，不要问我”。

　　国际温州城楼盘虽还未见踪影，但其售楼部尤为显眼，且正对着通往呈贡新区的彩云北路及即将开通的轻轨快线。

　　彼时，记者看到售楼部正在装修，自称是开发商派来的一名督工表示，再等一两周售楼部就能用了。问到销售情况时，该督工神情一愣，停顿片刻后说，他不知道，这要去问公司。

　　坐在门前晒太阳的几名保安透露，前些时间已开始卖了，地址就在不远处的世纪金源商务大楼上。

　　内部认购还是入股？/

　　当天中午12点，记者便赶往世纪金源商务大楼，昆明温州总商会也在此办公。原本以为商会已下班，不过吴文献还在办公室，室内还存放着国际温州城的宣传单。

　　他表示，温州城全部不对外，目前不牵扯到卖房，这些属于商会内部按股份入股的正常投资活动，项目规划已获批，正等待开工。

　　以下是 《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）与吴文献的对话：

　　NBD：我在网上看到国际温州城有团购信息，想来咨询一下。

　　吴文献：你是哪个单位的？

　　NBD：我是报社的，去年刚毕业，也想认购一套。

　　吴文献：没有，我们都是投资型，全部不对外的。

　　NBD：全部不对外？

　　吴文献：嗯，全部不对外，商会投资有好多楼，商会介绍给会员。在商会里面，我是会长，投资呢，温商在云南那么多，一些项目都是市委市政府支持的大项目，大家入股嘛。

　　NBD：这个项目价格在多少？

　　吴文献：不知道，现在都不知道。我们商会里面全部把他变成股东，投资9个亿、10个亿，目前定名为温州产业园，好多项目，你出两千万元，他出三千万元，来做项目，昆明温州国际城项目是我们总商会下面的一个扶持对象。不牵扯到卖房，无中生有。

　　NBD：项目何时开始建设？

　　吴文献：我们马上就要建了。

　　NBD：规划审批了没有？

　　吴文献：规划已经过了，现在政府大力支持，今天上午我参加了市委扩大会议……就是要推进(这个项目)。

　　时隔7天后，记者见到了苏忠明，以及自称是集团法律顾问的杨先生等两名陪同者。记者请求后者亮出名片，但被婉拒。

　　“到目前为止，所有的公司管理对股东或其他都是按照正规管理来的，没有侵害股东利益的说法，公司从来没有以任何方式向社会收取一分钱，商会也一样。”苏忠明表示，至于股东的任何问题，应通过股东会或董事会，如果得不到解决，通过法律途径解决。

　　股东内斗一事经媒体报道之后，有昆明当地媒体联系上了自称参与过“内部认购”一事的两名业主（陈女士和温女士），但当《每日经济新闻》记者电话采访这两位业主时，她们却言辞含糊。

　　陈女士表示，自己与温女士都是昆明温州商会会员，彼此相识，这几天总有人打电话问这个，压力很大。当提到认购名额转让时，她未回应。温女士称，“这事你问商会去，我不知道”。

　　据昆明当地媒体同行向记者透露，“他们股东之间已经坐下来谈了，但那些举报材料不能给你。”1月24日，李波在电话中也告诉记者，目前吴文献他们已停止了之前的行为，现在双方正进一步沟通。

　　记者从其他渠道拿到的部分举报材料里看到，除宣传单之外，还有一份落款是昆明温州商会 《选房确认金缴款流程 （2012年11月20日）》及一名业主向一银行账户打了5万元认购金的交易凭条以及持卡人签名，而银行户头为“昆明市官渡区清洗机经营部”。

　　工商档案显示，上述经营部是一家成立于2002年、注册资本5000万元且法人代表为张玉媚的个体工商户。李波告诉记者，第一次认购款就是打进了经营部，但吴文献向他们解释说那是商会会员交的会费。记者后来又联系到吴文献，他承认之前的会费说辞。

　　“那个项目可能会出问题，涉嫌非法集资。”曾任昆明某地产集团高层的一资深人士甘某透露，温州城其实是股东间有冲突，现在这个事被压下来了。

　　五证残缺 认购书无效/

　　拆迁工作毫无进展，昆明国际温州城的规划又能否获批呢？

　　1月14日上午，记者来到位于呈贡新区的昆明市规划局，咨询上述项目的 《建设用地规划许可证》等证件获批情况。昆明市规划局办公室一李姓工作人员表示，这在官渡分局才能查到，“以我的经验，房子还没拆，不可能拿到这个证”。

　　不过，上述工作人员还是帮记者联系了官渡分局，到下午4点的时候，该工作人员告诉记者，上述项目负责人仅仅是咨询过一些规划信息，至今还没拿到《建设用地规划许可证》等几个规划证件。

　　记者了解到，《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地之前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，也是建设单位用地的法律凭证。

　　“没有此证的用地单位属于非法用地，开发商的售房行为也属于非法集资，不能领取房产证。”昆明市规划局一相关人士表示。

　　主管部门既然已表态，称“昆明国际温州城”还未拿到规划证件，那么，吴文献之前所说的“项目规划已获批”又是怎么回事呢？

　　随后，记者又来到距离昆明市规划局不远的国土局，询问昆明国际温州城土地证的获批情况。昆明市国土局负责媒体接待的综合处一名马姓工作人员表示，他问过土地利用处，温州城还没拿到国有土地使用证。

　　根据常理，如果没有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《国有土地使用证》，那么《商品房预售许可证》更无从谈起。

　　云南冰鉴律师事务所主任律师陈维镖表示，签订认购书的前提条件是开发商已办妥立项、规划、报建等(五证)审批手续，如果没有办妥以上审批手续，则属于非法融资，认购书也是无效的。