周末说法：不是产权人，签订房屋买卖合同有效吗?

2014-10-11 17:47:13 安庆热线来源:安庆热线浏览次【大中小】【打印】【关闭】

　　案情回放：2013年7月29日，徐某(乙方)与作为秦某(甲方)及作为某经纪公司(丙方)签订《买卖定金协议书》，约定：甲方将涉讼房屋出售给乙方;甲方保证房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合市场交易条件;乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金五万元;甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。同日，徐某交付秦某购房定金五万元。《买卖定金协议书》签订时，秦某尚未取得上述房屋的所有权证书。2013年8月20日，秦某取得涉讼房屋的房屋所有权证书。现徐某以签订合同时秦某不是房屋产权人，根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定无权出卖房屋为由诉至法院，要求确认合同无效及返还定金。

　　安徽国誉(上海)律师事务所执行主任程若愚律师点评：一、虽然徐某与秦某、某经纪公司签订《买卖定金协议书》时，秦某尚未取得涉讼房屋的所有权证书，但该协议书系各方真实意思表示，且秦某已于2013年8月20日取得了涉讼房屋的房屋所有权证。因此，根据我国《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。故徐某以签订合同时秦某不是房屋产权人，无权出卖房屋为由要求确认合同无效及返还定金，缺乏法律依据。

　　二、关于徐某在诉讼中主张的签约时秦某没有取得房屋所有权证，违反了我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，故该协议书应属无效的理由，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定，“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于上述“效力性强制性规定”，不应作为认定合同无效的法律依据。

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