与物业起纠纷 讨公道有讲究

　　“你们的服务太差，物业费一分钱我都不会交”、“什么时候把我家漏水问题解决了，什么时候才交物业费”……如今在一些业主眼里，拒交物业费成了与物业“抗争”的最佳途径，可是最近安庆市迎江区人民法院判结的一起案子告诉你：“简单粗暴”地通过拒交物业费维权，后果可能很严重!

　　拒交物业费 上了“老赖”黑名单

　　近日，市民薛某需要乘坐飞机出行，到售票点购买机票时却意外被拒，原来，他因拖欠小区物业公司的物业费，被安庆市迎江区人民法院列入失信被执行人名单。在得知原委后，薛某主动联系了法院，愿意补交拖欠的物业费，删除失信信息。

　　薛某是迎江区某小区的一名业主，2010年3月10日购买了该小区的商品房，当日便于小区物业公司签订了物业服务协议，双方就物业管理的费用达成合意。薛某事后因房屋质量存在问题，入住后房屋出现渗水等现象，向物业公司多次反映，但一直没有得到妥善解决，所以自2011年5月起拒交物业费，欠款累计达15025.53元，物业公司多次催收无果，起诉至安庆市迎江区人民法院。迎江区人民法院判令薛某支付该物业公司2011年5月至2014年7月期间的服务费15025.53元，并承担部分诉讼费376元。

　　可薛某却没有意识到“小小的物业费”会引发严重后果，未及时履行生效的判决所确定的义务，物业公司便向迎江区人民法院申请强制执行。执行立案后，法院向薛某送达了执行通知书并附上失信风险提示，限其三日内自动履行义务，薛某又未按执行通知书履行义务。

　　前不久的一天，薛某准备搭乘飞机出行，却被告知因其被列入失信被执行人名单，他的身份信息不能购买机票。

　　薛某这才明白，他因拒不执行法院生效判决被列入了“老赖”黑名单，不能坐高铁、乘飞机，另外还不能进行高消费，不能参加政府采购、招标投标，银行也不会再向其贷款等。

　　薛某因出行方式受限，又在失信被执行人公布网站上看到其不诚信信息，迫于舆论和出行不便的双重压力，主动找到迎江区人民法院付清所欠长达38个月的物业费和部分诉讼费，双方当事人就此达成和解，迎江区人民法院依法将他的信息从失信名单中删除。

　　业主在和物业的纠纷中为啥屡屡落下风?

　　记者采访了解到，近年来，人民法院受理的物业服务合同纠纷案件日益增多，物业公司与业主之间的矛盾也越来越多地显现出来，其中物业公司起诉业主追讨物业费的案件占绝大多数，结果大多是物业公司胜诉。既然物业服务不到位，为何业主赢不了物业公司?对此，记者采访了安庆市宜秀区人民法院法官郝炎平。

　　据郝炎平介绍，虽然从法律上来说，合同双方是平等的，物业公司可以起诉业主索要物业费，业主也可以起诉物业要求完善服务，但诉讼讲究证据，谁主张谁举证，业主要证明物业公司的服务未达到物业合同的约定十分困难，即便业主拍照留下证据，也只能证明某一时间服务有瑕疵，不能证明整个服务都不到位，最后因为证据不足、证明力不强，导致物业公司成了“常胜将军”。

　　其次，业主对物业服务的范围认识非常模糊，认为只要在小区内出现的问题就归咎于物业公司，因而拒绝交纳物业服务费，其实这是不合理的。“物业与业主的很多矛盾并不单是双方的问题，还有很多是开发商遗留的。开发商在相关配套设施不完善、小区规划未完成的情况下，将小区交给物业公司管理，物业公司则仅承担自身范围内的工作，业主找不到人解决问题就将账算到物业头上，在庭审中很多业主以此作为拒交物业费的理由，而这些问题并不属于物业服务的范围，因此很难得到法院支持。

　　最后，业主委员会制度的作用不能充分发挥。大部分的小区没有成立业主委员会，这是因为业主委员会成立的法定条件难以达到，而且作为自治组织其发挥作用也受到业主委员会成员自身素质和责任心的制约，在许多成立了业主委员会的小区，也因业主委员会本身的工作不到位导致业主对他们十分不满，这样不仅无法完成其治理小区的使命，反而容易造成小区业主内部的分化，激化矛盾。

　　基于以上种种因素，导致本该是小区“主人”的业主，却对自己的“管家”——物业公司无可奈何，在这种情况下，业主自然会抓住物业费那根“救命稻草”，物业公司则会堂而皇之的拿起法律武器维权，毕竟从法律上来说，物业公司追讨物业费并无多大争议，其诉求往往都能得到法院的支持。

　　业主该怎么讨回公道?

　　有人轻描淡写地说，业主如果真的对物业公司的服务感到不满意，那就干脆换个物业公司提供服务就是了。其实不然，郝炎平分析说，业主想要更换物业公司着实是困难重重。因为根据法律规定，更换物业公司需要召开业主大会，并经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而即使完成了上述变更物业公司的程序，紧接着让物业公司离开物业区域、办理交接手续等等事项都很繁杂琐碎，且极容易产生分歧和矛盾，甚至难以调和。一旦做出解聘现有物业公司的决定并和物业公司产生分歧，在新的物业公司进驻之前，就极可能造成小区物业服务的空档期，这也是大部分业主不愿轻易更换物业公司的原因。

　　那么，一旦遇到物业公司服务不到位的情况，业主究竟应该怎么讨回公道呢?

　　依据《物权法》《合同法》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务的情况时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到人民法院的支持。业主若质疑物业公司服务存在瑕疵，应该在业主大会上向业主委员会提议，或向物业管理企业的相关主管行政管理部门反映，依据相关的法律法规要求物业公司完善相关服务，提高服务质量，减少与业主之间的矛盾。