物业管理有了新消息 业主们速看!

　　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

　　任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的，租赁期限不得超过三年。

　　物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护。

　　4月20日上午，记者在《安庆市物业管理办法》宣贯暨物业管理工作推进会上获悉，《安庆市物业管理办法》(修订稿)经市政府第67次常务会议审议通过，于2018年2月7日颁布实施。

　　“办法”的出台实施，对改善人民群众的生活和工作环境，促进物业管理健康发展具有重要意义，它标志着我市物业管理进入法制化、规范化发展的新时期。

　　新修订“办法”

　　增加了四十三条

　　新修订的《安庆市物业管理办法》共七章一百一十条，在原“办法”的基础上增加了四十三条。

　　新修订的“办法”主要规定了物业管理活动应遵循的原则，明确了市和县(市)、区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府，居(村)民委员会职责。明确了建设单位选聘物业服务企业、相关移交责任，重点规范了建设单位在物业承接查验中相关责任和工程质量保修责任。

　　“办法”规定业主大会筹备组职责和经费保障、首次业主大会和业主委员会成立、运作、离任审计以及街道办事处(乡镇人民政府)对业主大会和业主委员会的监管责任。物业服务企业在非注册地承接物业服务项目前备案、物业服务企业退出项目的管理、信用信息的管理、业主缴费信用信息的管理、相关职能部门的具体职责、物业联席会议制度。

　　物业管理区域内禁止的行为、物业所有人维修养护义务以及公共经营收益分配、财务账目定期审计和公示制度、物业专项维修资金应急使用、老旧小区改造及后续管理等。

　　另外，“办法”就社会关注的几个主要问题做了明确的规定。

　　新建物业

　　实行前期物业管理

　　“办法”第二章第八、九、十三、十四条规定：新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。

　　建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业实施前期物业管理。

　　建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

　　前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，买卖合同未约定的，前期物业服务费用由建设单位承担。

　　建设单位销售物业时如承诺减免物业服务费用，减免的物业服务费用由建设单位承担。

　　共用所有权使用权

　　不得擅自处分

　　“办法”第二章第二十、八十六条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

　　业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。

　　车辆停放

　　不得占用共有道路

　　“办法”第五章第八十三、八十四、八十七条规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公示;业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

　　任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。

　　车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定，不得占用消防通道。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的，租赁期限不得超过三年。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

　　选聘物业

　　签订合同应公示

　　“办法”第四章第六十、六十二条规定：业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业。

　　业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。

　　物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。前款规定的公示时间不得少于十日。

　　物业服务收费

　　与服务质量相适应

　　“办法”第四章第六十七、六十八、六十九条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　业主无正当理由拒不交纳前款规定费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。

　　物业服务企业应当按照国家和省、市有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况，业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公布。

　　物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。

　　物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　相关链接

　　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高服务质量和水平，2007年4月1日安庆市人民政府发布了《安庆市物业管理办法》。

　　该“办法”实施十多年以来，对促进我市物业管理市场的发展、维护业主和物业服务企业的合法权益起到了积极作用。随着我市物业管理市场的迅速发展，物业管理中新情况、新问题不断凸显。同时，在过去的10年间，国家、省对物业管理相关法律法规都作出了完善和修订，而我市一直没有修订出台新的相关规定。特别是2016年10月1日《安徽省物业管理条例》的出台，对物业管理提出了新的要求和规范，原“办法”存在明显的滞后性和局限性。因此，市住建委在广泛征求各地及相关职能部门、街道办事处、社居委、物业服务企业、业主代表等意见和建议基础上，组织专家及相关人员对原“办法”进行了修订，经市政府法制办审核后，并在市住建委网站向社会进行了公示后，最终形成“办法修订稿”。