购房者14年后成了被告

　　不久前，齐某收到桐城法院寄来的起诉书，要求自己将14年前购买的一套房产归还给卖主。这无疑于一个晴天霹雳，房子已经住了十几年，为何无端被卖主告上了法庭？还被要求进行归还，这到底是怎么回事呢？

　　原来，早在2005年，齐某在韩某处购买了一套位于桐城经济开发区的房屋，双方签订了《房地产买卖协议》，齐某交付了13万元的房款。今年初，韩某的妻子以自己对房屋买卖之事毫不知情以及集体土地交易违法、合同无效为由，与韩某一起将齐某告上法庭，要求齐某归还房屋。

　　桐城法院受理此案后，前往涉案房屋进行勘察，并仔细翻阅证据材料，认为按照《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”此案涉及的房屋系在集体土地上的自建房，且没有产权证书，也就是我们俗称的“小产权房”。齐某是城镇居民，而不是韩某夫妇所在村民组的村民，根据《土地管理法》规定，涉案房屋不具有普通商品房的法律性质，不得进行买卖。按照《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同系无效合同。所以，14年前韩某与齐某之间的房屋买卖协议系无效，且自始无效。

　　得知结论的齐某一时难以接受这个现实，即使韩某夫妇已答应退换当时交付的13万元房款，可自己经济并不宽裕，再重新买房面临着实际困难。承办法官积极做韩某夫妇的思想工作，韩某明知房屋系集体土地性质而进行买卖，本身也存在一定过错，希望他们可以考虑齐某的实际情况，给予一定的经济补偿。

　　3月22日，在法官的调解下，最终双方达成一致意见，韩某夫妇返还齐某购房款及损失计57万元，齐某即刻搬离该房屋。

　　法官提醒

　　提到“小产权房”，很多人第一反应是不能买，但为什么不能买却知之甚少。“小产权房”不构成真正法律意义上的产权，不能向非本集体成员的第三人转让或出售，购买后存在“不能贷款、不能过户、物业和其他权益得不到保障、维权难”等一系列问题，因此，购买之前需谨慎。