改造后小区如何“保鲜”

　　2016年起，我市开始老旧小区改造，道路整修、管道改造、停车位增设等工程同步开展，硬件提升了、环境变美了、生活舒适了，一批又一批老旧小区旧貌换新颜。但“三分建，七分管”，如果后期管理、维护跟不上，老旧小区难免又会重蹈脏乱差的覆辙。为此，我市在老旧小区的后续管理上，也进行了一系列探索，如岳西县为改造后的小区引进专业物业管理公司，并对改造后的小区，安排适当管护经费，纳入县财政预算;迎江区探索“渐退式”物管模式，为老旧小区引入“新管家”;大观区PPP模式采用“工程包”形式，老旧小区两年建设，十年维护，实行建设管理一体化。

　　老小区

　　入驻了“新管家”

　　硬化小区道路、提升绿化环境、新增停车位……通过提升改造，如今的岳西县青山小区形象大变样：外立面粉饰一新，地面干净整洁，小花坛里绿植葱茏，楼栋间划定了停车位，楼下车棚里还安了充电桩，小区里的围墙上也铺上了一幅幅文明画卷……而除了这些看得见的变化，一些“看不见”的变化也在孕育。

　　“楼道的灯坏了有人修了，快递到了没人收可放在物业室，保安不间断的巡逻让小区安全有了保障……”4月28日，记者走进青山小区，居民王继生告诉记者，小区不仅改造得好，后续的物业管理也让今后的生活更舒心。

　　青山小区建于上世纪90年代，占地面积1.83万平方米，有216户居民。“之前小区没有物业管理，环境糟得不行，为了改善小区的居住环境，2015年10月，我们成立了业主委员会。”2015年，王继生特地从外地赶回来，担任业主委员会主任，“之后由业主委会员牵头，找了一家物业公司来管理小区的卫生。”小区卫生虽有所改善，但安全没有保障，经常闹贼，设施坏了也无人维修，问题还是很多。

　　2018年，青山小区纳入了老旧小区改造范围，借此契机，小区业主委员会聘任了专业物业管理公司——安徽天瑞物业管理有限责任公司，全程参与小区改造及后续管理。“道路、排水管道等公用设施的使用与管理及小维修、养护;交通与车辆停放秩序的管理;公用绿地、花木等的管理……”物业服务合同被挂在了小区入口处，物业管理的各项服务一目了然。“在这个小区我们有2个保安，1个保洁，1个管理人员。”青山小区物业管理处负责人汪铭霞说，小区每平米物业收费0.48元，居民对物业管理都比较满意，物业费收缴率能达到90%以上。

　　“2016年，我们在老旧小区改造启动之初，就将后续管理纳入了改造方案中。”岳西县住房和城乡建设局物业股副股长翟昌全说，截至2018年，岳西共有9个老旧小区完成改造，除1个自管外，其他均引进了专业物业管理公司，已实现“有安全防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理”的基本物业服务，老旧小区居民的生活环境和质量得到了进一步改善和提高。

　　“2016年我们采取的模式是，老旧小区改造前，先指导小区成立业主委员会，征求其对小区改造的意见和建议，在完成改造后，由业主委员会选聘物业服务企业进驻小区实施物业服务管理，双方签订物业服务合同。”翟昌全介绍，受聘的物业服务企业需根据《安徽省物业管理条例》、《岳西县物业管理暂行办法》等规定和《物业服务合同》，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。对整治小区物业收费不足亏损的，可享受《岳西县物业服务达标差额补贴》。2018年，模式又有了创新，在老旧小区改造前便开始选聘物业服务企业，让其全程参与小区改造，这样他们对小区的设施更熟悉，后期管理起来也更方便。并且，对改造后的小区，安排适当管护经费，纳入县财政预算，2018年已安排10万元，2019年计划安排20万元。

　　“开良方”

　　探索创新机制

　　老旧小区改造后的管理，并不轻松，迎江区探索实行的是“渐退式”物管模式，按照“政府引导、政策扶持、属地管理、以点带面、分类推进”的指导原则，将老旧小区物业管理推向市场化运作。

　　何为“渐退式”物管模式，也就是在非物管小区，由区政府按照“财政拨付、逐渐递减”的原则，五年内分别按小区总物业服务费100%、80%、60%、40%、20%递减的标准，安排物业管理专项经费，以渐退式的方式，最终实现“政府退出、居民购买服务”的小区物业管理长效运行机制。

　　2017年，完成改造的弘宜小区成为了“渐退式”物管模式的首个试点。弘宜小区位于棋盘山路，有9栋居民楼、314户居民。1998年，市水利局为解决职工住房困难，自筹资金、组织水电工程公司建设而成。2008年企改后，该小区管理陷入“真空”状态，道路坑洼积水、化粪池漫溢等问题频繁出现。2016年，弘宜小区被列入老旧小区改造范围;2017年，小区完成改造，彻底解决了脏乱差问题，小区面貌焕然一新，并成为迎江区老旧小区改造物业试点。当年5月，龙狮桥社区申请注册了一家公司，招聘保安保洁及管理人员(共5名)，6月20日正式进驻小区开始物业管理服务工作。

　　2018年11月，经市住建委、物价局审批，弘宜小区正式启动物业管理收费，收费标准为0.45元/平米·月，得到了大部分业主的支持，目前物业缴费率超过了50%，物管运转正常。如今再走进弘宜小区，完全不见脏乱无序的影子，增设的两个大门使原来完全开放的小区变成了半封闭状态，小区卫生有保洁员打扫，停车也有人管理，居民有事皆可找物业来管，小区内矛盾明显减少。目前，该区计划以弘宜小区、宜光新村、高安小区、后围墙小区为试点，逐步推广至全区无物业住宅小区。

　　大观区的老旧小区改造在我市率先采用PPP模式进行，将老旧小区改造、背街小巷改造、海绵化改造在内的43个子项目实行“打包”进行集中招标，合作期限采用2+10年，其中建设期2年，运营期10年。也就是说，老旧小区改造实行建设管养一体化，在10年运营期内，所有设施的维护、管养都由中国机械工业集团公司进行，比如园林绿化设施维护、污水管网维护、照明系统维护等。不过，这不包括对小区的物业管理，小区管理仍然按照从前来，大多数还是由社区来管。