“渐退式”物管让老旧小区变了样

　　安庆市区，新城、老城各占一半。老城内，非物管老旧小区数量众多，且基本上都处于开放状态。这种情况，导致小区内部问题频出、矛盾不断，成为横亘在全市小区善治善管面前的一道难题。对此，2017年起，迎江区进行了探索——

　　“渐退式”物管让老旧小区变了样

　　迎江区老城区建筑面积约190万平方米，老城区内非物管老旧小区比比皆是。2017年该区探索实行“渐退式”物管模式，让非物管老旧小区有了“新管家”。

　　财政拨付五年渐退

　　弘宜小区位于棋盘山路，有9栋居民楼、314户居民。1998年，市水利局为解决职工住房困难，自筹资金、组织水电工程公司建设而成。2008年企改后，该小区管理陷入“真空”状态。“那时，道路损坏、没有路灯、雨污混流，地下管网错综复杂，违章建筑随处可见，车子乱停乱放……”受访的小区居民均表示。

　　2015年，弘宜小区移交至迎江区新河路街道龙狮桥社区管理。2016年，该小区被纳入该区老旧小区改造范围。2017年，鉴于楼栋少、住户少、改革风险较好把控，该区将该小区列为实行“渐退式”物管模式的“实验小区”。

　　“我区老城区内，老旧小区数量众多、建设年代久远，普遍存在基础设施条件差、综合软硬件薄弱等问题，导致矛盾频发。”该区城建局负责人江龙山表示，据现有的数据统计，截至2016年底，该区共有未实施物业管理住宅区371处，共有住宅楼1665栋、居民53037户，其中多数为老旧小区。

　　为探索老旧小区善治善管，2017年该区推进非物管小区“渐退式”物管模式。以老旧小区整治改造为契机，由区政府按照“财政拨付、逐年递减”的原则，五年内分别按小区总物业服务费100%、80%、60%、40%、20%递减的标准，安排物业管理专项经费，以渐退式的方式，实现“政府退出、居民购买服务”的小区物业管理长效常态运行新机制。

　　环境大变居民受益

　　“麻雀虽小，五脏俱全。”3月6日，记者走在弘宜小区内，只见车辆停放秩序井然，保洁人员不间断清扫，增设的两个大门使得原本完全开放的小区变成了半封闭式状态。此外，增设的13个电子监控，实现了小区全覆盖……“环境大变样，居民很受益。”前来缴纳物业费的小区业主金凤云说。

　　金凤云是该小区的业主，常年住在杭州，回家看到小区有了物管、环境大变样，她很开心。当下她正打算卖了弘宜小区内的房子，并将房子托管给了小区物业。“一年物业费459元，外送一个月的物管期，平均算下来，一个月不到36元。”金凤云说，房子全权托管给物业，既放心、又划算，物业是她的贴心管家。

　　有了政府推动、财力保障，龙狮桥社居委党委书记孙玉萍心里有了底。2017年，在她的推动下，社居委在弘宜小区内成立了物业公司，聘请了5名工作人员，使得该小区物管走上正轨。“社居委约束物管公司，物管公司履职尽责，小区内矛盾明显减少。”孙玉萍说。

　　2017年，该区财政兑现弘宜小区的物管费用、实行实报实销;2018年，该区财政对物管费用进行了递减;目前，该小区物管运转正常，物业缴费率超过50%。“虽然只实行了两年，但是社区居民已有一半以上主动缴物业费了。这说明社区至少有一半居民是认可物管的，非常难得。”该小区物管负责人王玉祥说，公司将进一步完善小区公共配套，提升小区居住环境，提高居民满意度。

　　常态长效有待观望

　　目前，该区主要以弘宜小区、宜光新村、高安小区、后围墙小区为试点，计划逐步推广至全区无物业住宅小区。“‘渐退式’物管，模式很好值得推行，但是存在一些问题，例如物管资金怎么保障、居民主动缴费意识如何转变等，必须解决好。”采访中不少人士表示。

　　据该区城建局统计，该区未实施物业管理的住宅区如若实行物管模式，按照0.45元每月每平方米计算，其中该区政府、乡(街)投入80%，居民交纳20%，财政每月需要担负物业综合服务费145万元，每年需要担负物业综合服务费1740万元。

　　此外，该区大部分老旧小区建成于福利分房时代。房改后，或因单位倒闭、企业改制等原因，这些老旧小区逐渐沦为无人管小区。现生活在老旧小区内的居民大都为经济条件较差、老年化严重的人群，还未形成或不能完全接受购买服务的理念。

　　而按照《安徽省物业管理条例(2016)》规定，物业办公用房建筑面积最低不少于100平方米，由建设单位无偿提供(无建设单位情况应由辖区政府、社区承担)。资金保障、缴费意识、办公用房等问题，无疑都给“渐退式”物管模式的推广，蒙了阴影、打了折扣。